I fattori “acustici” che influenzano la valutazione dell’immobile: la zona, la qualità acustica dell’edificio e il comportamento dei vicini

di Giorgio Campolongo
Relazione presentata al Convegno "Influenza del rumore sul valore immobiliare", Politecnico di Milano, 2000

Le vertenze giudiziarie in materia di disturbo da rumore immesso nelle abitazioni sono molto numerose in Italia. Il disturbato da rumore promuove la vertenza o contro il disturbatore o contro il costruttore dell’edificio allo scopo di far cessare il rumore disturbante e di averne il risarcimento dei danni subìti: biologico, morale, esistenziale, da stress ecc., che consistono nelle lesioni provocate alla integrità psico-fisica e sociale della persona.

Oltre a questi tipi di danno - e indipendentemente da questi - vi è anche il danno provocato al patrimonio immobiliare.

Nelle vertenze giudiziarie la materia del contendere per le immissioni di rumore è la seguente:

1. se vi è realmente immissione di rumore (art. 844 codice civile) eccedente il limite giurisprudenziale della “normale tollerabilità” di non più di 3 dB oltre il rumore di fondo;
2. se l’isolamento acustico degli elementi strutturali dell’edificio è realmente insufficiente secondo i criteri della “buona tecnica”;
3. e – anche se raramente – nel caso vi sia realmente rumore eccedente il tollerabile o scarsa qualità acustica dell’edificio, oltre ai danni provocati dal disturbo del rumore direttamente alle persone, quale sia la svalutazione subìta dall’immobile.

La presente memoria è incentrata sulla quantificazione di questo danno immobiliare e sull’iter estimativo da seguire per quantificarlo, sia nell’ambito della consulenza tecnico-legale sia, e soprattutto, per il mercato della compravendita d’immobili.

Per il danno immobiliare l’Autore ha coniato lo slogan + rumore = - soldi e lo ha dapprima proposto come sottotitolo a questo convegno ma lo ha poi ritirato perché troppo “commerciale” per un convegno accademico-professionale.

Il mercato immobiliare valorizza il silenzio ma non sempre svaluta per il rumore.

Tutti sanno che un’abitazione situata in una zona tranquilla ha un valore maggiore di quella ai primi piani di un’arteria stradale d’intenso traffico. Ma non tutti valutano pienamente che l’appartamento sovrastante a una discoteca o un ristorante o un bar con musica è deprezzato per il rumore provocato dagli avventori e dalla musica ad elevato volume. E pochissimi, quando acquistano la nuova casa, si preoccupano se vi sono vicini rumorosi o se gli impianti idraulici sono rumorosi o semplicemente “fuori colonna” e senza isolamento acustico o, ancora, se l’appartamento sovrastante ha pavimento senza isolamento al calpestìo, ecc..
Spesso - troppo spesso - molti si accorgono del problema del rumore quando è troppo tardi, cioè quando hanno acquistato la casa e vi abitano. Vale lo slogan coniato dal Cav. Giovanni Gabetti: “prima di acquistare la casa, ascoltala!”.

Allo stato attuale la compravendita immobiliare risente il problema del rumore in maniera anomala o, meglio, asimmetrica. Infatti, come già detto, la silenziosità è valorizzata, cioè il prezzo al metro quadro è maggiore rispetto al valore ordinario, perché molti richiedono abitazioni tranquille; ma nel caso opposto, quando esiste un problema di rumore, le cose si complicano e non sempre avviene l’opposto, cioè un prezzo minore. Ciò perché il venditore dell’appartamento disturbato dal rumore tende a minimizzare il difetto, se non addirittura a nasconderlo, e purtroppo anche l’agente immobiliare poco scrupoloso si comporta allo stesso modo.

Nel caso di un appartamento in vendita a Milano, situato al primo piano sopra ad un ristorante con attività musicale ad elevato volume, le visite dei possibili acquirenti erano fissate dall’agenzia immobiliare durante la giornata della chiusura settimanale del ristorante, evidentemente allo scopo di nascondere il difetto !
Soltanto in alcuni casi l’acquirente viene informato dell’esistenza del problema del rumore: ad esempio quando il problema non può essere nascosto perché vi è un’azione giudiziaria in corso o perché durante la visita nell’appartamento in vendita si sente molto forte il rumore del traffico dalla strada o perché chi vende l’appartamento situato sopra ad una discoteca è proprio colui che vi abitava e che per poter dormire di notte ha dovuto traslocare altrove.

Il vero problema è la generalizzata mancanza di cultura in materia di disturbo da rumore, che invece è necessaria per intraprendere qualsiasi lotta contro il rumore: ancora oggi la maggioranza dei visitatori di nuove costruzioni in vendita si sofferma ad esaminare con attenzione il tipo di rubinetteria, di piastrelle, di porte e finestre ma nessuno chiede se la soletta è dotata di “pavimento galleggiante” per attenuare il rumore di calpestìo oppure se i muri perimetrali sono dotati di intercapedine per l’isolamento acustico. La cosa più grave è che molti progettisti e altrettanti costruttori hanno lo stesso tipo di cultura.

Per correggere questo stato di confusione, dovuta anche a molti professionisti del settore (progettisti, costruttori, agenti immobiliari ecc.), sarebbe utile disporre di un codice della valutazione dell’immobile che indichi l’iter estimativo da seguire per giungere alla valutazione che tenga conto del problema rumore.

Gli attuali metodi della valutazione immobiliare

Allo stato attuale non è noto all’Autore alcun metodo per la valutazione immobiliare, formulato da professionisti del settore, che tenga conto in modo adeguato dell’influenza del rumore. Il Codice della valutazione immobiliare: norme deontologiche, comportamentali e convenzionali della valutazione indipendente, valutazioni in ambito europeo, redatto dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, vedere Giornale dell’In-gegnere 1° settembre 1998, non fa alcun cenno al problema del rumore.

La Tabella dei valori di riferimento minimi e massimi del canone di locazione per ciascuna zona urbana omogenea per la città di Milano, riportata dalla rivista “La Proprietà Edilizia” della Assoedilizia, dicembre 1999, pagine 348-350, si limita a indicare la “Assenza di fonti specifiche di inquinamento ambientale ed acustico” come uno degli elementi che comportano la possibilità di applicare all’unità immobiliare il valore massimo del canone fissato dalla tabella. Nei casi più favorevoli l’aumento di valore, dal medio al massimo, è del 10 ± 20%. L’Autore osserva che questa indicazione non consente di valutare la cattiva qualità acustica dell’edificio, cioè la svalutazione a causa del rumore, e nel caso opposto di buona qualità acustica è quantomento approssimativa.

I tre fattori “acustici” della valutazione immobiliare

L’Autore propone di classificare i fattori, che concorrono a definire la svalutazione o la maggior valutazione rispetto al valore ordinario, nelle tre seguenti categorie.

1. Il tipo di zona, come la si vede dalle finestre
Il tipo di zona, se tranquilla o trafficata, ma non valutata soltanto in base alla classificazione prescritta dal D.P.C.M. 14/11/97, che si limita a definire la “classe” della zona a seconda del tipo di attività (se residenziale o commerciale o altro) e a seconda dell’intensità del traffico.
Ciò perché – a giudizio dell’Autore – soprattutto per gli appartamenti di edifici in isolati urbani occorre tener conto anche della esposizione rivolta su strada piuttosto che su cortile. Infatti un appartamento in zona trafficata ma situato nel corpo interno dello stabile o con finestre rivolte verso corte può essere esposto a livello sonoro minore di ben 20 dB rispetto all’appartamento rivolto su strada: e 20 dB di differenza significano che uno è rumoroso e l’altro è silenzioso.
In città, di regola, il rumore del traffico è peggiore ai piani bassi e diminuisce ai piani più alti. Ma un appartamento al piano terra di un corpo interno in un isolato con edifici di sei piani è protetto dal rumore stradale di più rispetto al sovrastante attico all’ottavo piano.
Gli appartamenti al primo piano sono certamente i più esposti al rischio del disturbo da rumore degli esercizi commerciali e dei locali pubblici. Gli appartamenti ai piani alti, di regola, non hanno questo rischio.
Gli attici hanno il vantaggio di non essere mai affetti dal rumore del calpestìo dall’appartamento sovrastante (camminare con passi pesanti o tacchi o zoccoli, trascinamenti di mobili, caduta di oggetti, giochi di bambini, ecc.), ma sono più esposti al rumore dei torrini di estrazione dai bagni ciechi e al rumore delle unità motoventilanti di impianti di condizionamento dell’aria di uffici o di privati che spesso sono installati sulla copertura dello stabile.
Ovviamente i tipi di zona più deprezzati sono quelli fortemente esposti al rumore del traffico, ad esempio con finestre in vista di rampe di tangenziali e superstrade, o nei pressi delle linee di treni ad alta velocità, o sotto le rampe di decollo e atterraggio di aeroporti. In misura minore sono deprezzati gli immobili attigui a depositi di autobus o di spedizionieri o quelli, spesso anche all’ultimo piano, affetti dalle vibrazioni provocate dai treni della metropolitana o da scambi o incroci di linee tranviarie.
Le attività sportive e ricreative sono spesso molto rumorose e si svolgono di regola fuori dall’orario di lavoro e durante i giorni festivi, proprio quando molti vorrebbero riposare tranquilli a casa propria. Si tratta di: autodromi (Monza), stadi e ippodromi (S. Siro), piste per go-kart, tiri a segno e al piattello, campi di “calcetto”, di tennis e di bocce, oratori parrocchiali ecc..
In questi ultimi anni è cresciuto il problema del rumore di notte di talune zone con molti locali pubblici notturni, come discoteche, disco-bar, ristoranti ecc.. A Milano queste zone sono ad esempio Brera, i Navigli, corso Como, via San Marco. In queste zone il vociare della folla di giovani che stazionano fine alle ore 3 o 4 della notte è spesso incredibilmente forte e le forze di polizia e i vigili urbani si dichiarano impotenti a ripristinare condizioni di vivibilità, con disperazione degli abitanti e con deprezzamento degli immobili esposti al rumore. Il problema è nel conflitto tra coloro – i gestori dei locali pubblici e i loro giovani clienti – che non vogliono una città “dormitorio” e i residenti che non vogliono una città “diverti-mentificio”.
Alcune discoteche sono situate in zone abitate di paese, ma non urbane, che di notte sarebbero silenziosissime se non fosse per l’arrivo dopo le ore 23 di parecchie centinaia di auto, in alcuni casi anche migliaia, che intasano i parcheggi e le strade del circondario con il rumore dei motori e lo sbattito di portiere; poi tra le 24 e le 3 il classico martellamento della musica techno e rock, udibile e disturbante anche a distanza di centinaia di metri (soprattutto d’estate con musica all’aperto); infine l’uscita dalla discoteca dopo le ore 3, con avviamento di colonne di auto, sbattito di portiere, urla di saluto e musica di autoradio a volume elevato.

Nella pubblicità per la vendita di immobili il silenzio è reclamizzato sempre più spesso e si leggono slogan del tipo: l’ambiente tutt’intorno è fresco e silenzioso; la vita scorre tranquilla; smog e rumori sono lontanissimi ecc..

In conclusione occorre che il tecnico sappia definire con sufficiente certezza il tipo di zona per quanto attiene al rumore della unità immobiliare in esame. E con un minimo di esperienza professionale qualsiasi immobiliarista dovrebbe essere in grado di effettuare questa valutazione.

2. Caratteristiche acustiche dell’edificio: fonoisolamento e rumorosità d’impianti
Tutti sanno che i doppi vetri isolano dal rumore del traffico, ma non tutti si rendono conto che tra due appartamenti il muro di separazione deve essere doppio, soprattutto nel caso di camere da letto, e pochi sanno che per evitare il rumore del calpestìo dall’appartamento sovrastante occorre all’atto della costruzione o della ristrutturazione installare il “pavimento galleggiante” costituito da un massetto poggiante su materiale resiliente (gomma, sughero o altro).

Per evitare quei problemi di rumore del vicinato che affliggono molte persone, occorre anche evitare di installare bagni ciechi o cucine “fuori colonna” con camere da letto al piano sottostante.

Ovviamente, occorre che tutti gli impianti condominiali (centrali termiche, autoclavi, torrini di estrazione da bagni e cucine, torri di raffrescamento, cancelli oleo-dinamici di passaggi di auto ai box, ascensori ecc.) siano sufficientemente insonorizzati.

Il maggior costo di costruzione necessario per una buona qualità acustica dell’edi-ficio - sia per l’isolamento acustico di strutture murarie, finestre e pavimenti sia per il rumore degli impianti condominiali – è piccolo se confrontato al costo totale dell’appartamento ed è ancora più piccolo se si considera il rischio del disturbo da rumore, che in molti casi assume dimensioni socialmente devastanti con contestazioni e litigi tra vicini e conseguenti azioni giudiziarie.

Anche questa valutazione della qualità acustica dell’edificio, al pari di quella relativa al tipo di zona, dovrebbe essere effettuata senza difficoltà particolari da qualsiasi immobiliarista che abbia sufficiente esperienza.

3. Il rumore del vicinato (neighborhood noise)

L’esperienza dell’abitare condominiale insegna che il rumore più disturbante spesso non è quello prodotto dal traffico, né dall’industria ma è quello provocato dal vicino di casa, direttamente di là dal muro o dall’appartamento sovrastante.

Gli imputati più frequenti sono i locali notturni con musica ad elevato volume: discoteche, disco-bar, piano-bar e alcuni ristoranti. Spesso alla musica si aggiunge il vociare degli avventori del locale, lo sbattere delle stoviglie dalle cucine, il rombo delle motoventilanti delle cappe-cucina e dei gruppi per la climatizzazione dell’a-ria. Ma la principale causa di lamentela è l’ossessivo martellamento della musica techno e rock.
Sempre di notte è frequente la lamentela per il rumore dell’attività dei panificatori: tipicamente il rombo ritmico delle impastatrici dalle ore 3 alle 6 del mattino.

Le attività commerciali e artigianali, di regola, sono di giorno e al piano terra: falegnami, carrozzieri, carpenterie metalliche ecc.. Invece i supermercati hanno spesso attività rumorosa anche di notte e al mattino presto. Le palestre, soprattutto con la musica “aerobica”, sono parecchio disturbanti sia di giorno sia di sera.
Tutti gli appartamenti sono esposti in egual misura al rischio di maleducazione del vicino, attiguo o al piano di sotto o di sopra: vociare, urla, litigi, TV, pianoforti, abbaiare di cani, calpestìo ecc. Soltanto gli appartamenti all’ultimo piano non hanno il problema del calpestìo dal piano di sopra.

D’estate tutti gli appartamenti sono esposti al rumore degli impianti di condizionamento installati sui terrazzi.
Il tecnico incaricato di valutare l’unità immobiliare non potrà mai prevedere il comportamento futuro di coloro che subentreranno negli appartamenti attigui perché questo dipende dalla loro buona educazione, ma può almeno tener conto delle attività commerciali presenti nel circondario, dei locali pubblici notturni e degli impianti di climatizzazione, e può anche sforzarsi di individuare particolari fonti rumorose, come sale per prove di musica rock, sale giochi, palestre, pianoforti di privati, tapparelle o serrande elettriche.

La diversa influenza del rumore sul valore dell’abitazione e sul valore degli immobili commerciali

Nel circondario dell’aeroporto della Malpensa si è verificato un doppio fenomeno: da una parte il valore dell’abitazione è diminuito perché nessuno vorrebbe coabitare in casa propria con il rumore di aerei, ma dall’altra parte l’esistenza dell’aero-porto ha creato un indotto commerciale, di depositi, di uffici, di alberghi ecc., che nel complesso non solo ha compensato ma ha aumentato il valore medio al metro quadro. Va però rilevato che questo aumento è andato a favore dei grossi investitori e non a favore dei residenti. Vedere “Impatto acustico nell’intorno aeroportuale di Malpensa e incidenza sui valori immobiliari”, tesi di laurea di Gabriella Sitta, Facoltà di Architettura, Milano, anno accademico 1998-99.

Ai piani terra e primi piani in strade trafficate le abitazioni sono deprezzate mentre le attività commerciali fioriscono. All’opposto ai piani alti e ai piani bassi ma rivolti all’interno sono privilegiate le abitazioni e gli uffici per attività di professionisti: medici, commercialisti, avvocati ecc..

Nel caso, già citato, delle zone di Milano come Brera o i Navigli, con elevata densità di locali notturni con musica e con vociare della folla di giovani in strada, vi è deprezzamento degli immobili esposti al rumore ma vi è anche domanda proprio per tali locali pubblici che ne aumenta il valore sia di locazione sia di proprietà.

Perciò nelle zone silenziose sono valorizzate le abitazioni e non devono esservi attività produttive rumorose e inversamente nelle zone rumorose al deprezzamen-to del valore delle abitazioni spesso si accompagna un aumento di valore delle unità immobiliari commerciali e produttive. E spesso beneficiano di aumento di valore immobiliare proprio quelle attività che producono rumore.

Nessuno vuole dichiarare la svalutazione subìta dalla propria abitazione

Fintanto che si discute in astratto, cioè non riferendosi ad alcun caso particolare, tutti sono disponibili a formulare pareri o considerazioni giungendo anche a quantificare la svalutazione in termini di diminuzione percentuale del valore al metro quadro.

Invece, quando si chiede di stimare la svalutazione subìta dalla propria abitazione, colui che vi abita, che spesso ne è anche il proprietario, di regola evita di rispondere con una stima precisa perché non vuole rendere pubblico nel concreto che casa sua ha veramente un valore minore.

L’attitudine a nascondere l’entità della svalutazione rende l’indagine in questa materia parecchio più difficile e, a maggior ragione, perché la valutazione immobiliare è già di per sé materia difficile, soggetta alla difficoltà della raccolta di dati reali delle cifre di compravendita.

Questi stessi Atti del convegno avrebbero raccolto ben più numerosi interventi, più del triplo, se avessero potuto rispondere tutti coloro che sono stati contattati dall’Autore per esporre casi – a loro noti – di svalutazione immobiliare a causa di rumore.

Lo “stato di conservazione e di manutenzione” ex legge 392/78 “equo canone”

Per quantificare il danno patrimoniale dell’immobile affetto da problemi di rumore e vibrazioni l’Autore propone di riferirsi alla differenza di “equo canone”, definita dalla Legge 292 /78, tra “stato di conservazione e di manutenzione” normale pari a 1,00 e quello scadente pari a 0,60.

La misura di questa differenza dovrà essere conteggiata in maniera proporzionale alla gravità del problema del rumore, seguendo anche i criteri esposti più sopra.
Esistono due casi: (1) quando il disturbo è cessato e occorre quantificare la svalutazione subìta temporaneamente dall’immobile, conteggiando la diminuzione del canone d’affitto moltiplicata per la durata dell’accertato disturbo, o (2) quando il disturbo è ancora in atto e occorre quantificare la svalutazione in via permanente conteggiando detta diminuzione direttamente sul valore dell’immobile desumibile dalla stessa legge.

Questa proposta di riferirsi alla Legge “equo canone” era stata presentata dall’Autore al convegno “L’immissione di rumore nelle abitazioni” tenuto dal Sindacato Avvocati di Milano il 4/5/1990 (vedere Atti del convegno a pag. 33). La critica è che questa valutazione fornisce un importo irrisorio se confrontato con l’effettiva risposta del mercato immobiliare. Una soluzione potrebbe essere di applicare detta differenza, fino al valore massimo del 40%, sul valore ordinario di mercato.
La tabella che segue è formulata dall’Autore a titolo puramente indicativo:

Gravità del problema rumore	Svalutazione del valore immobiliare
Lieve	Fino al 5%
Grave	Dal 10 al 40%
Molto grave	Oltre il 40%

Quando il silenzio è richiesto	Maggiore valutazione
In zona tranquilla e con buona qualità acustica dell’edificio	Fino a +10%
Nei casi di particolare silenziosità	Dal 10 al 40%

La svalutazione dell’immobile nei casi più graviNei casi più gravi detta differenza può anche superare il 40%.
L’obiezione è che in tali casi, quando la Pubblica Amministrazione lo consente, si può variare la destinazione d’uso dell’unità immobiliare affetta da rumore: ad esempio, l’appartamento sovrastante a un disco-bar con musica a elevato volume di notte può essere convertito in ufficio con attività solo diurna.

In altri casi può essere lo stesso responsabile dell’attività rumorosa a voler acquisire il vicino appartamento disturbato per adibirlo, ad esempio, a propri uffici.
Il problema è quando tale diversa utilizzazione non è possibile. E’ in questi casi che si hanno immobili in vendita a prezzi molto bassi perché non si trovano compratori.

La trascrizione del problema rumore nell’atto di compravenditaSuccede che il disturbato da rumore, esasperato e disperato, faccia di tutto per vendere il proprio appartamento allo scopo di trasferirsi altrove, lontano dal lamentato rumore.

In questi casi la raccomandazione che viene data ai soci di Missione Rumore, Associazione Italiana per la difesa dal rumore, è di inserire nell’atto notarile di cessione dell’immobile la clausola che il venditore informa il compratore del problema rumore di tale unità immobiliare, problema di cui il compratore prende atto. E ovviamente il compratore esigerà una adeguata riduzione del prezzo. Soltanto in questa maniera il venditore potrà essere tranquillo che il compratore, una volta subentrato nell’unità immobiliare, non lo citi in giudizio per avergli venduto un immobile nascondendogli un grave difetto che il venditore stesso ben conosceva.
In alcuni casi il venditore ha ritenuto di allegare all’atto notarile la relazione asseverata del tecnico che dichiara la liceità del rumore prodotto dalle apparecchiature o dagli impianti dell’unità immobiliare in vendita.

Conclusioni

Ciò che ancora occorre sviluppare è il modello del calcolo della svalutazione, basato sui suddetti tre elementi di “rumore”: (1) il tipo di zona, (2) la qualità acustica dell’edificio e (3) l’attività antropica, il comportamento e la buona educazione del vicinato.
E per far questo si potrebbe tenere un secondo convegno nel prossimo futuro !
Da subito l’immobiliarista - se vuole e se ha sufficiente deontologia professionale - può fare molto nella lotta contro il rumore effettuando la stima della svalutazione o del maggior valore dell’unità immobiliare, a seconda della rumorosità o della silenziosità, sia in acquisto sia in vendita.

Bibliografia

1. Legge quadro sull’inquinamento acustico n. 447 /95
2. D.P.C.M. 1/3/91 e 14/11/97 sui limiti di accettabilità del rumore
3. D.P.C.M. 5/12/97 sui requisiti acustici degli edifici
4. Legge “equo canone” n. 392 /78
5. L’immissione di rumore nelle abitazioni, atti del convegno del Sindacato Avvocati di Milano, 4/5/1990
6. Codice della valutazione immobiliare, Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Giornale dell’Ingegnere, 1° settembre 1998
7. Tabella dei valori di riferimento minimi e massimi del canone di locazione per ciascuna zona urbana omogenea per la città di Milano, rivista “La Proprietà Edilizia” della Assoedilizia, dicembre 1999, pagine 348-350
8. Impatto acustico nell’intorno aeroportuale di Malpensa e incidenza sui valori immobiliari, tesi di laurea di Gabriella Sitta, Facoltà di Architettura, Milano, anno accademico 1998-99.